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2025-2030年全球与中国洗眼器行业市场现状调研分析及
2025-08-12
金融产品行业深度报告：低利率时代REITs的配置价值：制度、市场与展望
- 2025-07-10 08:11:20上传人：锦瑟**年∞
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投资要点REITs基础概念：产品架构与中外差异发展背景：自2021年起，中国公募REITs通过“公募基金+ABS专项计划”双层架构推动基础设施资产证券化，提升流动性，助力地方政府债务结构优化。市场特征：当前试点资产涵盖收费公路、产业园区、保障性租赁住房等13类，分为产权类和特许经营权类，前者侧重租金和增值收益，后者依赖
- 1. REITs基础信息：产品架构与中外差异
- 1.1. 公募REITs发展背景
- 1.1.1. 定义与分类
- 1.1.2. 中外REITs制度差异
- 1.2. 公募REITs产品架构
- 1.2.1. 产品设计：双层法律架构下的风险隔离
- 1.2.2. 运作流程：全周期管理
- 1.2.3. 权责结构：多方联动下的收益传导
- 1.2.4. 分派机制：现金流穿透与收益兑现
- 1.2.5. 投资回报：收益与成本分解
- 2. REITs发展回顾：政策筑基下的市场扩容与结构演进
- 2.1. 一级市场
- 2.1.1. 底层资产选择
- 2.1.2. 市场规模增量与存量
- 2.1.3. 发行机制
- 2.2. 二级市场
- 2.2.1. 风险收益特征
- 2.2.2. 价格走势
- 2.2.3. 分红情况
- 2.2.4. 投资者结构
- 3. REITs未来展望：低利率时代，在政策支持与结构优化中寻找配置价值
- 3.1. 制度展望：政策优化持续推进，制度环境逐步完善
- 3.2. 产品展望：资产类型加速扩容，运营能力成为核心
- 3.3. 资金展望：长期资金持续扩容，流动性与配置能力同步提升
- 3.4. 市场展望：宏观背景下的板块表现分化
- 4. 风险提示
- 4.1. 底层资产质量分层明显，运营透明度仍有待提升
- 4.2. 扩募机制运行仍处于制度磨合阶段
- 4.3. 尾部产品的流动性劣势抬升市场结构性风险
- 4.4. 治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口
- 请务必阅读正文之后的免责声明部分
- 行业深度报告
- 东吴证券研究所
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- 图1： 已成立的 REITs基金产品数量（只）（ 2025.07.04）
- 图2： 产权类与特许经营权类 REITs现金分派能力
- 图3： REITs基金发行规模变化（亿元）（ 2025.07.04）
- 图4： REITs年度存量规模变化（亿元）（ 2024.12.31）
- 图5： REITs一级市场投资者结构变化（ 2025.07.04）
- 图6： 各REITs战略配售比例（ %）（2025.07.04）
- 图7： 非原始权益人战略配售比例（ %）（2025.07.04）
- 图8： 有效认购确认比例（ %）（2025.07.04）
- 图9： 中证REITs全收益、中证全债、沪深 300的月收益率走势（ 2021/9/30至2025/7/4）
- 图10： 中证REITs全收益、红利指数、高股息策略的 月收益率走势（ 2021/9/30至2025/7/4）
- 图11： 各指数相关性计算（ 2021年9月30日至2025年7月4日）
- 图12： 中证REITs全收益指数收盘价（ 2021年9月30日至2025年7月4日）
- 图13： REITs各板块走势（ 2021年9月30日至2025年7月4日）
- 图14： 各REITs派息率TTM和板块平均值（ %）（2025年7月4日）
- 图15： REITs市场投资者计数（个）（ 2024年报）
- 图16： 机构投资者持有份额和持仓比例（ 2024年报）
- 图17： REITs各板块走势（ 2024年12月27日至2025年7月4日）
- 图18： 各板块区间日均换手率（ %）（截至 2025年7月4日）
- 图19： 各只REITs基金上周涨跌幅和过去 1周日均换手率（截至 2025年7月4日）
- 表1： 中国基础设施 REITs，产权类与特许经营权类产品的关键属性对比
- 表2： 中国公募 REITs产品设计的两个关键层级
- 表3： 中国公募 REITs多方权责结构与投资回报的关联
- 表4： REITs分派机制对比分析
- 表5： 各指数年化收益率（ 2021年9月30日至2025年7月4日）
- 表6： 各指数重要指标（ 2021年9月30日至2025年7月4日）
- 表7： REITs各板块关键指标（截至 2025年7月4日）
- 表8： 各板块上周涨跌幅与年初至今涨跌幅（截至 2025年7月4日）
- 表9： 各只REITs基金市场指标（截至 2025年7月4日）
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