长租公寓市场现状

　　2018年中国房屋租赁市场租赁面积达到67.3亿平方米，预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米。另一方面，2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。我国长租公寓市场现状良好。

　　截至2016 年末，全国流动人口数量达2.45亿人，1亿非户籍人口落户目标则占到总流动人口数量40%。全国流动人口的居住方式有超过2/3 源于租住私房。另外，毕业大学生在按年增长，构成租房的一大需求群体。由此可见，未来租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。

　　长租公寓可分为分散式长租公寓、集中式公寓，以及服务式公寓。统计数据显示，目前国内的集中式公寓占比只有不到3成，但分散式长租公寓占比则超过7成。差距如此悬殊，主要因为集中式公寓物业门槛比较高，选址位置也比较苛刻。但根据调查，集中式公寓的口碑明显高于分散式公寓。

　　长租公寓网络口碑为23.1，说明监测时间区间内长租公寓的网络言论偏负面。受到租金上涨、家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利(如朗诗集团剥离长租公寓业务)等事件的影响，长租公寓平台在处理负面舆论，获取消费者信任方面任重道远。

　　在长租公寓市场现状还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。我们可以合理判断未来资金与和资源端的优势和可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场上主要的四类常规市场参与者：开发商类、中介类、酒店类、创业类品牌，他们在各自的领域里都有独门武器。

　　开发商类背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势，但他们的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，温室中成长起来的团队在业务进行对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，但如果管理团队能在初期母公司的呵护下练好内功，解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的竞争者。

　　展望2019年，运营管理将成为重点。短期内，由于国内目前租赁市场租金回报整体偏低，对于租赁运营商而言，获得低成本的租赁融资则是重中之重。未来，长租公寓要实现规模化发展，必须拓宽融资渠道，加快资产证券化进程，以提高市场参与者的融资效率、降低其融资成本。以上是长租公寓市场现状分析。