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2025-2030年中国混凝土熔结织物市场专题研究及市场前
2025-08-11
房地产：地产后增量时代的机遇
- 2025-08-10 09:11:27上传人：Th**s。
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核心观点房地产行业当前量价压力仍然较大，且未来需求总量下降，我们认为，探索地产后增量时代的机遇尤为重要。本篇报告将围绕“增量变精”与“存量优化”两个方向展开探讨。1）增量变精：土地供给“缩量重质”+开发建设“提质增效”。2）存量优化：城市更新“高质量开展”+运营服务“切中需求”。【增量变精】土地供给“缩
- 1 房地产行业当前量价压力仍然较大，后增量时代的机遇着重在‚增量变
- 精‛与‚存量优化‛
- 2 增量变精：土地供给‚缩量重质‛ + 开发建设‚提质增效‛
- 2.1 土地供给‚缩量重质‛：各地减少无效供地 ，推动核心地段宅地入市，规划调整更合理
- 2.2 开发建设‚提质增效‛：通过‚好房子‛建设迭代，更好满足品质住房需求，以实现新的供
- 求关系动态平衡
- 3 存量优化：城市更新‚高质量开展 ”+运营服务‚切中需求‛
- 3.1 城市更新‚高质量开展 ”：‚高质量开展城市更新‛已成为当前房地产行业的主线任务
- 3.2 运营服务‚切中需求‛：房企从原本‚三高‛模式转为‚地产 +‛运营服务商
- 4 投资建议
- 5 风险提示
- 2025年8月9日 地产后增量时代的机遇 3
- 图表1. 全国商品房销售面积在 2021年达到峰值 17.9亿平后开始持续下滑， 2024
- 年仅9.7亿平，我们预计， 2025年商品房销售面积将降至 8.8亿平
- 图表2. 百城新房成交同比负增长的城市数量占比进步一扩大至 63%
- 图表3. 全国商品房销售均价在 2023年达到峰值 1.04万元/平，2024年开始出现下
- 滑（同比 -5%）至9935元/平，2025H1持续下滑（同比 -2%）至9649元/平
- 图表4. 70城新房房价自 2023年以来连续下降，二手房房价自 2022年就开始下降 7
- 图表5. 2025H1 70城新房房价同比下跌城市数量高达 67个
- 图表6. 2025H1所有70城二手房房价同比均下跌
- 图表7. 2025H1一线城市新房房价降幅收窄；二线城 市降幅扩大；三线城市降幅扩
- 大
- 图表8. 2025H1一线城市二手房房价降幅收窄；二线城市降幅收窄；三线城市降幅
- 扩大
- 图表9. 近几年各城市持续优化土拍相关政策
- 图表10. 2025H1全国300城住宅类用地成交土地建面为 1.8亿平，同比下降 4% . 9
- 图表11. 2025H1全国300城住宅类用地成交土地楼面均价 4542元/平，同比增长
- 25%
- 图表12. 2025年上半年全国 300城住宅类用地成交土地平均溢价率 10.5%，同比提
- 升6.5个百分点
- 图表13. 2025年上半年全国成交土地地块容积率为 2.0，同比下降 0.1，和高峰期项
- 目有明显下降
- 图表14. 2025年上半年深圳、杭州住宅用地平均溢价率超 30%，上海、成都超 20%
- 图表15. 绿城、滨江、华润在上半年获取的高溢价土地较多
- 图表16. 供给侧‚好房子‛政策框架逐步明确
- 图表17. 2025年6月广州新规产品开盘去化率为 39%，显著高于旧规产品的 9%，
- 高于全市的 28%
- 图表18. 广州2025年6月首开新规项目去化率情况
- 图表19. 2025年6月重庆四代宅与普宅去化率分化显著，四代宅普遍去化率均在
- 75%以上，而普宅去化率基本在 2成左右
- 图表20. 成都新规产品的市场热度维持高位，大部分产品的去化表现较好
- 图表21. 在购房时最优先考虑的核心标准方面， 61.6%的被访者将 “居住舒适度 ”
- 摆在首位
- 图表22. 在追求居住舒适度最看重的方面， 40.3%的被访者选择了 “充足的自然采
- 光与通风 ”，33%的被访者更重视 “合理的户型空间布局 ”
- 图表23. 居民理想户型面积集中在 90-144平区间
- 图表24. 居民更偏好可以结合自身需求进行精装清单选择的交付方式（ 49%选择）
- 图表25. 绿城、华润、招 蛇、越秀、中海、建发等大型房企推出了自己的‚好房
- 子‛建设体系
- 市场中拥有较强的竞争力，以超过 90%的得房率产品实现首开 100%的去化
- 模式
- 体规划
- 为5万个/年以上
- 图表31. 大学路保持一定的每年换铺比例，让消费者探索新灵感
- 图表32. 大学路举办限时步行街活动，与抖音联动化身‚心动街区‛
- 图表33. 愚园路（江苏路 —定西路路段）示意图
- 图表34. 愚园路上不断更新的打卡地标
- 图表36. 历史地段‚网红化‛城市更新的资本逻辑
- 图表37. 上海市历史城区的 4种城市更新模式
- 图表38. TX淮海丨年轻力中心
- 图表39. 重庆开埠遗址公园改造后
- 运动中心等
- 图表41. 阿那亚艺术地标：孤独图书馆和阿那亚礼堂
- 图表42. 阿那亚沙丘美术馆
- 时期的火车、机械展示
- 图表45. 京都火车博物馆围绕铁路遗产，展开保护与旅游开发
- 图表46. 荷兰蒂尔堡车站，旧候车大厅改造的图 书馆
- 图表47. 盐城火车站改造为‚中国黄海湿地博物馆‛
- 图表48. 南京浦口火车站改造
- 图表49. 万科上生新所‚工改文‛改造案例
- 图表50. 北京首钢园·六工汇‚工改商‛案例
- 图表51. 武汉万科泊寓 2035‚工改租‛案例
- 图表52. 上海徐汇滨江工业转型城市公共空间案例
- 图表53. 北科建·自如寓非住改居案例
- 产、物业管理等均是发力方向
- 图表55. 2024年全国新开业集中式商业项目 436个，同比下降 17.6%
- 图表56. 2024年全国新开业商业总体量约 3417万平，同比下降 12.5%
- 图表57. 2024年餐饮门店开关店比 1.14
- 图表58. 购物中心中， 2022-2024年各业态开关店变 化趋势
- 图表59. 近两年，购物中心中的新消费业态崛起
- 图表60. 上海静安大悦城 Chiikawa主题快闪活动
- 图表61. 上海新天地广场推出的城市喜剧新空间‚笑果工厂‛
- 推出全球热门动画电影《神偷奶爸 4》的‚夏日环游‛华南首展
- 图表63. 物管公司具有先天性的围墙优势、客源优势、客户信任优势
- 不同层次的迭代
- 模式‛
- 图表66. 养老产业连续多年被写入《政府工作报告》
- 达15.6%
- 老人入住养老机构集中养老
- 图表69. 万科·随园嘉树项目信息
- 图表70. 万科·随园嘉树盈利模式采用租售结合
- 图表71. 万科·随园嘉树实景图
- 图表72. 绿城·乌镇雅园规划图
- 消费模式
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